虚假按揭贷款是指房地产开发商与名义购房人之间进行非真实的购房交易，以此向商业银行申请个人住房按揭贷款，目的是骗取银行的信贷资金。这种行为通常有以下特征：

商品房交易行为不真实：

名义购房人实际上并不承担购房首付款的支出和按揭贷款本息的偿还，而是由开发商统一安排这些款项的支付。

开发商与关联人串通：

开发商联络关联人，以这些关联人的名义签订虚假的购房合同，再以这些购房人申请贷款，从而套取银行资金。

目的多样：

虚假按揭的目的可能包括融资性“假按揭”（解决开发商自有资金不足的问题）、诈骗型“假按揭”（将贷款款项挪作他用，将风险转嫁给银行）、促销型“假按揭”（提高售价规避政策限制）等。

法律风险：

假按揭是违法的行为，可能触犯贷款诈骗罪或合同诈骗罪。

隐蔽性：

在假按揭中，涉及的借款人可能身份不明，或者由开发商或其关联人一手包办。

规避政策限制：

开发商可能与购房人串通，规避零首付政策限制，通过提高售价和虚假的首付款收据来套取银行贷款。

这种行为对银行和购房者都构成风险，因为它可能导致银行无法收回贷款，而购房者在名义上虽然拥有房产，但实际上并没有支付任何购房款项。