二手房土地出让金的计算方法如下：
计算公式
土地出让金 = 房屋建筑面积 × 当年成本价格 × 1%。
特殊情况
如果房屋是在划拨土地上建造的（如房改房），在交易时需要补交土地出让金。
如果房屋已经在出让土地上建造，买方通常不需要再次支付土地出让金，除非合同中有特别约定或者土地使用权剩余年限不足。
地面价与楼面价
地面价：每平方米土地的单价，计算方式为出让金总额除以土地总面积。
楼面价：每平方米建筑面积的地价，计算方式为出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。
成交价与基准地价
若实际成交价不低于所在级别基准地价平均标准，则土地出让金按成交价不低于40%的标准计算。
若成交价低于基准地价平均标准，则土地出让金按照标准地价平均标准的40%计算。
异议处理
如果土地使用权受让人对通过上述方式计算得出的土地出让金数额有异议，可以委托有资质的土地估价机构进行评估，然后按照评估价的40%计算土地出让金。
其他费用
在二手房交易过程中，还可能涉及其他费用，如交易服务费、交易印花税、个人所得税、营业税及附加税等。
建议
买方：在购买二手房时，应仔细了解房屋的土地使用权类型和相关费用，以避免在交易过程中出现不必要的纠纷。
卖方：在出售二手房时，应明确告知买方是否需要支付土地出让金，并确保相关费用的计算和支付符合法律法规。
中介：作为中介机构，应充分了解相关政策和计算方法，为买卖双方提供准确的信息和服务。
