二手房的房龄 是从房屋竣工验收合格并交付使用之日起开始计算的。具体计算方式如下：

房龄的起始时间 ：房龄的起始时间为房屋竣工验收合格并交付使用的日期。这意味着，从开发商交房那天起，就开始计算房龄。

房产证上的日期：

虽然房产证上会有一个日期，但这个日期通常反映的是房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，并不一定准确反映房龄。因此，房产证上的日期不能作为判断房龄的唯一依据。

查询房龄的方法

查看房产证：

房产证上通常会有建筑年代的信息，可以作为判断房龄的参考。

查询房屋档案：最准确的方法是到房产管理部门查询房屋档案，这样可以获取到房屋竣工验收合格的日期，从而计算出真实的房龄。

询问小区居民：有时通过与小区居民交流，也能获得有关房屋房龄的信息。

房龄对购房的影响：

房龄会影响二手房的评估和贷款年限。例如，商贷年限通常为50年减去房龄，而公积金贷款的年限也会根据房龄有所不同。

综上所述，购买二手房时，了解房龄对于评估房屋价值和制定贷款计划非常重要。建议购房者在交易过程中，多方了解和核实房龄信息，以确保购房决策的准确性。