非普通商品住房是指那些 面积较大、价格较高或具有特殊用途的住宅，与普通住宅相比，它们在多个方面存在显著差异。以下是一些具体的定义和特征：

面积较大：

非普通住房通常指单套建筑面积超过普通住房面积标准的住房，例如超过144平方米的大户型住宅。

价格较高：

非普通住房的价格通常远高于普通住房，这可能是因为它们位于城市核心地段、具有稀缺景观资源或者配备了高端的装修和设施等因素。

特殊用途：

非普通住房包括别墅、高档公寓、商业用房等，这些房产往往具有特殊的使用性质，例如商业用途。

容积率较低：

非普通住宅的住宅小区建筑容积率通常在1.0以下，这意味着这些住宅的占地面积相对较小，建筑密度较低。

市场指导价格：

非普通住房的实际成交价格通常高于同级别土地住房的平均交易价格的1.2倍。

综上所述，非普通商品住房主要是指那些面积大、价格高、用途特殊或容积率低的住宅，这些房产在购买、贷款和税费等方面通常与普通住宅有不同的政策和条件。

建议在购买非普通住房时，了解相关的贷款政策和税费规定，以便做出更为明智的决策。