在房地产市场中，以下楼层通常被认为不好卖也不好住：

顶层

漏水问题：顶楼由于位于建筑物的最顶部，长期受到风吹日晒雨淋，容易出现漏水问题。

隔热不良：顶楼的隔热效果通常较差，尤其在夏季，室内温度可能较高。

水压不足：高层住宅的顶楼往往水压不足，导致自来水流量小。

底层

潮湿问题：底层由于靠近地面，容易受潮，特别是在梅雨季节，阴冷潮湿环境较差。

噪音问题：底层靠近小区绿化和商铺，容易受到噪音和蚊虫的侵扰。

隐私性和安全性：底层的隐私性和安全性相对较差，且容易受到外来人员干扰。

设备层

噪音和震动：设备层通常放置了大量的机械设备，会产生噪音和震动，影响居民的正常生活。

辐射问题：部分设备可能产生辐射，对居民的健康有一定影响。

腰线层

采光问题：腰线层位于窗户上方，可能会遮挡部分阳光，影响室内采光。

积水和杂物堆积：腰线层容易积水和堆积杂物，影响美观和实用性。

二楼

返水问题：二楼由于管道设计原因，容易出现返水问题。

采光和隐私性：二楼的采光和隐私性相对较差，容易受到上层住户的影响。

带院子的底层

公共区域问题：一楼带院子的房子，院子属于公共区域，业主不能随意使用或改造，且需承担院子维护的责任和费用。

建议

顶层：如果顶楼带有阁楼或其他附加设施，且价格合理，可以考虑购买，但需注意防水和隔热问题。

底层：除非有独立小院且价格较低，否则一般不建议购买，以避免潮湿、噪音和隐私等问题。

设备层：尽量避免选择设备层，以免受到噪音和震动的影响。

腰线层：谨慎选择腰线层，确保采光不受影响，且不会造成积水和杂物堆积。

二楼：考虑二楼的返水问题，如果存在其他优点（如靠近商圈、学校等），可以综合评估后决定。

购房者在选择楼层时，应充分考虑自己的居住需求和预算，避免选择上述不良楼层的房子。