房贷不能贷满30年的原因主要包括以下几点：

年龄限制：

银行在审批房贷时通常会考虑借款人的年龄，贷款期限加上借款人年龄之和通常不能超过法定退休年龄后5年。

土地使用年限：

贷款到期日不能超过土地使用年限，不同类型的房产土地使用年限不同，这会影响可贷款年限。

房龄：

二手房的房龄也会影响贷款年限，银行可能因为风险控制而缩短贷款期限，特别是房龄超过20年的房产。

收入及还款能力：

银行需要确保借款人具有稳定收入来按时偿还房贷，若收入水平较低或未来收入增长潜力不大，可能会缩短贷款期限。

征信及信用状况：

不良的征信记录和负债较多等情况会让银行对借款人的信用状况存疑，可能导致贷款申请不被批准或贷款期限缩短。

公积金贷款规定：

某些地区的公积金管理中心规定的最长贷款期限可能没有30年，或者结合申请人年龄和房产剩余使用年限后，得出的最长贷款期限会短于30年。

房产性质：

不同类型的房产，如70年产权的房子与40年或50年产权的房子，其贷款年限上限也不同。

了解这些原因后，购房者在申请房贷时应根据自己的实际情况选择合适的贷款年限，并咨询具体银行或公积金管理中心以获取详细信息