房子回本，即收回买房成本的计算，通常涉及以下几个步骤和考虑因素：

计算总成本

房子总价：包括购买价格以及其他相关费用（如中介费、税费等）。

贷款利息：如果是贷款购房，需要计算每年还贷的利息支出。

计算年收益

租金收入：如果是出租房产，需要计算每年的租金收入。

其他收益：可能包括房产的升值、装修后的价值提升等。

计算回本时间

投资回收年数：通过公式“投资回收年数 = （首期房款 + 期房时间内的按揭款） / （税后月租金 - 按揭月供款） × 12”来估算。

示例计算

假设：

房子总价为 300 万元。

贷款金额为 200 万元，年利率为 5%，贷款期限为 20 年。

每年租金收入为 5 万元，物业费为 1 万元。

总成本

房子总价：300 万元

贷款利息：200 万元 × 5% × 20 年 = 200 万元

总成本：300 万元 + 200 万元 = 500 万元

年收益

租金收入：5 万元

税后租金收入：5 万元 - 5 万元 × 20%（假设租金需要缴纳20%的税）= 4 万元

年收益：4 万元

回本时间

投资回收年数 = （300 万元 + 200 万元） / （4 万元 - 200 万元 × 5%） × 12

投资回收年数 = 500 万元 / （4 万元 - 10 万元） × 12

投资回收年数 = 500 万元 / 3.8 万元 × 12

投资回收年数 ≈ 157.89 年

建议

详细列出所有成本：确保所有相关费用都被考虑在内，避免遗漏。

准确估算收益：租金收入和其他收益需要根据市场情况进行合理估算。